Долевое строительство: «подводные камни» эскроу-счёта

Подорожают ли квартиры в новостройках, будут ли граждане защищены от недобросовестных застройщиков и что сейчас происходит на рынке долевого строительства?

На эти и другие вопросы ответил депутат Законодательного собрания Ленинградской области Олег Зеваков по итогам парламентских слушаний «Переход на проектное финансирование деятельности застройщиков: региональный опыт и вопросы правоприменительной практики», которые состоялись в Государственной Думе 13 ноября.

— Что предполагает переход на проектное финансирование? Больше нельзя будет приобрести недвижимость на этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры?

— Не совсем так. Квартиру можно будет приобрести на этапе строительства, но если раньше между застройщиком и гражданином подписывался договор долевого участия, и покупатель финансировал стройку, то теперь между ними появляется посредник — банк.

То есть, деньги гражданина лежат на эскроу-счету в банке до тех пор, пока дом не будет достроен. Эскроу-счёт — это защищённый счёт. В случае, если застройщик не сможет завершить объект, банк вернет гражданину уплаченную сумму. В этом смысле переход на проектное финансирование — необходимая мера, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков.

Но, как мудро отметила одна из выступающих на парламентских слушаниях, новую схему работы через эскроу-счета можно сравнить с антибиотиками. То есть, антибиотик быстро помогает, но убивает вместе с тем все полезное и надолго снижает иммунитет.

— Какие же есть «подводные камни» у эскроу-счетов для дольщиков и для застройщиков?

— Появляется посредник — банк, который выступает, по сути, экспертом, что не является функцией банка, и принимает решение — быть или не быть тому или иному объекту. То есть, застройщик должен предоставить банку бизнес-план и доказать, что этот проект «летает», то есть экономически целесообразен. Представители регионов отмечали, что банки чаще всего отсекают проекты с рентабельностью менее 20%, то есть те проекты, которые предлагают небольшие компании, работающие с меньшей маржой. Кроме того, банки дают кредит застройщику не под обещанные 7%, а под 14-16%.

— Это значит, что жилье подорожает?

— Опасения, что цены на квартиры вырастут на 40%, не оправдались. Как отмечают эксперты, стоимость жилых метров с 1 июля увеличилась на 3-4%, что сопоставимо с сезонными колебаниями цен.

Сложность в другом. В условиях, которые предлагают банки, смогут работать крупные застройщики, не случайно прозвучала сумма 100 млн. рублей. Это размер кредита, который предпочитают выдавать банки под проектное финансирование. Из-за этой суммы порядка 30% компаний могут уйти с рынка. И, в первую очередь, это будет касаться небольших городов.

— То есть, под угрозой строительная отрасль Ленинградской области?

— В Ленинградской области этот процесс во многом уже прошёл. Небольшие и неблагонадежные компании вычистил рынок. Сегодня 5% застройщиков начали работать через эскроу-счета, 60% — достраивают объекты по старым правилам. Это значит, что к 1 октября они подтвердили, что соответствуют критериям, установленным постановлением Правительства №480, это объекты высокого уровня готовности. Еще 35% — это либо проблемные объекты, либо уже на стадии завершения.

— Что будет с теми гражданами, которые приобрели квартиры в «проблемных» домах?

— Об этом тоже шла речь на парламентских слушаниях. Сегодня возможны два пути решения проблем обманутых дольщиков — это либо достройка объектов, либо выплата компенсаций. Сначала обязательно вводится конкурсное производство, затем проводится оценка, эксперты смотрят, насколько возможно и целесообразно достраивать объект. Затем принимается решение либо о достройке дома, либо о выплате компенсаций. С момента ввода конкурсного производства до принятия решения проходит 5-6 месяцев.

По расчётам фонда «Дом.рф» в целом в России потребуется порядка 25 млрд. рублей из компенсационного фонда, чтобы решить все проблемы дольщиков. В 27 субъектах уже созданы региональные фонды, в 19 из них выделены соответствующие бюджеты, 17 — подписали соглашение с фондом. В том числе, и Ленинградская область. Недавно на заседании областного парламента мы приняли решение о выделении дополнительных средств из бюджета на решение проблем обманутых дольщиков. Позже было подписано соглашение по достройке домов для 1,5 тысяч дольщиков.

— Возможно ли будет использовать материнский капитал как первоначальный взнос после введения эскроу счетов?

— Да, материнский капитал можно будет использовать в рамках заключения ипотечного договора с банком.

— Какие ещё могут быть негативные последствия для регионов?

— Представители регионов говорили о невозможности использования муниципалитетами счетов эскроу. Деньги, выделяемые на расселение аварийного жилья, приобретение жилья для бюджетников — все ушли на вторичный рынок. Вопрос стоит действительно остро, ведь речь идёт о социальном жилье. Поэтому коллеги из Государственной Думы пообещали до конца года принять законопроект, который позволит муниципалитетам использовать эскроу-счета.

Беседовал Владимир НЕСТЕРОВ