ЖК «Орлова роща»: аварийность за свой счёт?

Строительство жилья – дело выгодное. Со всех сторон. Люди имеют возможность улучшить свои жилищные условия. Местная администрация получает налоговые отчисления в свой бюджет. Застройщик зарабатывает неплохие деньги. Так что, по идее, все участники «строительного трио» должны быть довольны результатом. Если, конечно, они исполняют свои обязанности надлежащим образом…

В Гатчине последние годы наблюдается настоящий строительный бум. На Въезде доводится до ума разноцветный квартал «IQ Гатчина», возведённый по шведским технологиям. На Хохловом поле сияет огнями и панорамными окнами жилой комплекс «Орлова роща». В районе Аэродрома отстроен многоквартирный «Речной квартал».

И даже многолетняя проблема с 196-квартирным «долгостроем» на улице Генерала Кныша близка к разрешению: его достроит новая компания, а взамен получит участок земли. Для нового строительства, надо полагать. И это хорошо. Новое жильё, новые налогоплательщики, новые рабочие руки.

В 1963 году на базе создававшегося завода ЖБИ в Гатчине появился свой домостроительный комбинат – предприятие полного цикла, возводившее качественные жилые дома по всей области. Гатчина, Луга, Выборг, Кингисепп, Сланцы, Ломоносов. «Фишкой» компании стало строительство домов 121-й серии.

Со временем комбинат «ушёл» из Гатчины. Сейчас основную долю его производства составляют заказы из Санкт-Петербурга — 85% от общего объёма строительства Гатчинского ДСК. А на просторы района пришли иные застройщики, с иными запросами и взглядами на жилищное строительство.Что не могло не сказаться на конечном результате.

Письмецо в конверте

Так уж получилось, что наша газета стала своеобразной книгой жалоб и предложений районного масштаба. Как в «старые добрые» советские времена. Не найдя понимания и поддержки во властных коридорах, обиженные властью же граждане продолжают писать в редакцию. Хотя, в отличие от «старых добрых» времён, сегодня способность прессы влиять на окружающую действительность стремится к нулю.

Письмо пришло от обитателей престижного жилого комплекса «Орлова роща» — счастливых обладателей новых квартир. Как говорится на сайте ЖК, «жилой комплекс построен в благоустроенном с экологической точки зрения районе города Гатчины (центр города, микрорайон «Хохлово Поле»), на пересечении улиц Хохлова и Константинова. Отсутствие промышленных предприятий вблизи жилого комплекса, небольшая насыщенность транспортом и близость парковой зоны являются  значительными преимуществами для проживания по сравнению с другими районами города.

Современный по своей архитектуре дом стал настоящим украшением города. Он облицован кирпичом и имеет витражное фасадное остекление. В доме установлены бесшумные лифты фирмы Otis. Некоторые квартиры оснащены большими остекленными террасами». Как говорится, живи и радуйся!

Дом был сдан в эксплуатацию в январе 2013 года. Но не успели владельцы новых квартир проникнуться духом престижности, как у них начались проблемы. С домом. Точнее, с качеством его постройки.

«Уважаемая редакция!

Обращаемся к вам, потому что понимаем, что без огласки событий, происходящих вокруг нашего дома, мы не сможем отстоять наши права.

Мы – жители «нового» многоквартирного дома по адресу: г. Гатчина, ул. Хохлова, д.8, известного как Жилищный комплекс «Орлова роща». Наш дом, которому нет ещё и пяти лет, разрушается, жители 543 (пятьсот сорока трёх) квартир не обеспечены безопасными для здоровья человека условиями проживания и подвергаются постоянному риску.

Наш дом построен и сдан в эксплуатацию в январе 2013 года, а весной 2014 года на наши головы посыпался кирпич с фасада, уже есть пострадавшие. Мы в течение трёх с половиной лет обращаемся к застройщику с требованием устранения строительного брака. Но застройщик не обращает внимания на наши претензии и жалобы, а кирпич с фасада продолжает разрушаться и падать на наши головы. Мы и наши дети каждую минуту живём под страхом быть покалеченными или, того хуже, убитыми падающими нам на голову с тридцатиметровой высоты кирпичами. Кроме этой проблемы, в нашем доме есть и другие серьёзные нарушения…»

Строили мы, строили…

Застройщиком комплекса «Орлова роща» выступило ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод». Это, конечно, не легендарный ГДСК, но предприятие солидное, являющееся лидером комбикормовой отрасли России. Завод имеет немалый опыт в строительстве зданий и их проектировании. В процессе работы применяются новые технологии. Компания имеет собственную производственную базу.

Несколько лет назад ЗАО «Гатчинский ККЗ» решил расширить сферу деятельности и начал вести строительство объектов инфраструктуры и жилья. Самой первой стройкой стал жилой комплекс «Орлова Роща», находящийся в центре Гатчины.

Следующим шагом в «строительной экспансии» производителей комбикормов стало возведение ЖК «Речной квартал». Жилой комплекс состоит из шести-семи этажных кирпичных домов, которые отапливаются собственной котельной. На территории комплекса есть свое дошкольное учреждение.

«Застройщиком указанного выше жилого дома является закрытое акционерное общество «Гатчинский комбикормовый завод. Этот же застройщик построил и Жилищный комплекс «Речной квартал» по той же технологии. И проблемы там, соответственно, те же: обрушается кирпичная кладка с фасадов зданий. В прошлом месяце в ЖК «Речной квартал» фрагмент кирпича упал на 5-летнего ребёнка, которому были наложены швы! У нас кирпичи падают пока только на стёкла террас и машины, но мы не хотим ждать, пока пострадают наши дети!

Для выяснения причин разрушения кладки в 2016 году мы провели строительно-техническую экспертизу. По мнению эксперта, причиной разрушения является нарушение технологии строительства.

Наша Управляющая организация подала исковое заявление к застройщику об устранении выявленных в процессе эксплуатации строительных дефектов. Но судебное дело может тянуться годами, а обрушение фрагментов кирпича будет продолжаться и в нашем жилищном комплексе, и в ЖК «Речной квартал».

— Мы не строительная организация, у нас нет строительных мощностей,- поясняет Дмитрий Кулагин, генеральный директор ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод». — То, что мы являемся заказчиками строительства, фактически означает, что мы его финансируем, но никак не строим. Поэтому для непосредственного строительства этих домов у нас привлекались так называемые генподрядчики, которые осуществляли планирование, строительство и потом сдавали этот дом.

«Орлову рощу» обслуживает управляющая компания «Город». Генеральный директор УК Елена Левина подтверждает претензии жильцов, высказанные в письме:

— Да, осыпается кирпичная кладка. А поскольку кирпичная кладка этого фасада – это единственная защита от влаги, потому что дальше идёт газобетон, соответственно, в тех квартирах, где фасад уже осыпался, наблюдаются бесконечные протечки. Которые просто так не устранить, надо устранять протечки стены. А стены рушатся глобально, и кирпич летит вниз на людей, на окна, на машины.

Дмитрий  Кулагин убеждён, что осыпающийся кирпич — это бич нашей климатической зоны:

— Если взять статистику по Петербургу и Ленинградской области, то последние три года проблемы по кирпичу массовые, вон и садик осыпается на Аэродроме новый. Проблема заключается в том, что в ГОСТах по кирпичу заложено 50 перепадов температуры, а у нас только за последнюю неделю было семнадцать! Сейчас идёт речь об изменениях ГОСТов при проектировании зданий в нашей климатической зоне.

… да не то построили

Впрочем, как выяснилось, осыпающийся с фасада кирпич — весомая, но не единственная проблема огромного дома. Вернёмся к письму:

«Жильцы квартир, расположенных над арками дома, жалуются на промерзание пола и стен, что свидетельствует о нарушении требований теплозащиты зданий.

При уличной температуре -10 градусов в квартирах нижних этажей отключается отопление, жители вынуждены в зимний период находиться в неотапливаемых помещениях. Такая же проблема есть и в ЖК «Речной квартал».

Подвальные помещения дома подтапливаются грунтовыми и ливневыми водами, покрываются плесенью и разрушаются, вопрос о качестве гидроизоляции фундамента вызывает вопросы, прифундаментного дренажа нет даже в проекте! И это в Северо-Западном регионе, далеко не самом сухом регионе Российской Федерации!

В процессе судебных мероприятий выяснилось, что существующие инженерные системы нашего дома, как и его фасад, не соответствуют запроектированным».

И это – лишь часть претензий. По словам Елены Левиной, в проекте здания насчитывается более трёх десятков несоответствий между тем, что должно было быть и тем, что имеется в наличии.

— После проведения экспертизы в середине 2016 года мы, как управляющая компания, подали иск в Арбитражный суд, — рассказывает Елена Сергеевна. – В суде застройщик представил экспертизу проекта. И когда мы с ней ознакомились, стало понятно, что дом построен вообще не по проекту! Фасад должен быть снизу керамогранитный, сверху должен применяться металл с полимерным напылением. Система отопления вообще не такая, как смонтирована. Ввод воды заужен со ста пятидесяти миллиметров до ста. И подобных разночтений в проекте и реальности очень много!

Если в проект вносятся значительные изменения, влияющие на безопасность объекта,  то должны проводиться экспертизы корректировок, чтобы эксперт гарантировал, что изменённая система тоже безопасна. Их нет. Система водоснабжения изменена. Да всё изменено! На крыше должны быть две газовые котельные, но они отсутствуют. То есть, застройщик взял старый проект, провёл по нему экспертизу, затем нарисовал, что на самом деле будет строить, никакой экспертизы изменений не провёл — и построил дом. А если бы дом был сделан по первоначальному проекту, то фасад бы, возможно и  не сыпался.

Возникает закономерный вопрос: кто разрешил эксплуатацию здания, имеющего из общего с первоначальным проектом, по сути, лишь «коробку»? Согласно проектной декларации, в приёмке многоквартирного дома должны были участвовать представители застройщика, генерального проектировщика ООО «ПКБ Строймаш», генерального подрядчика ООО «Строй-Сервис», субподрядных и других специализированных организаций, участвующих в строительстве. А также органов государственного архитектурно-строительного надзора, государственного пожарного надзора и иных органов и организаций, действующих на основании законодательства, федеральных и территориальных строительных норм и правил.

Весьма представительный состав приёмной комиссия, цель которой – не допустить ввода в эксплуатацию потенциально опасного для жизни и здоровья людей объекта. Тем не менее, жилой комплекс был сдан, документы подписаны, люди заселены. Как так получилось? Гендиректор УК «Город» продолжает:

— Пришёл Госстройнадзор, посмотрел на дом и, видимо, увидел крышные котельные. Но их там нет, как и керамогранита на фасаде. Мы написали письмо в Госстройнадзор с этим вопросом и с тех пор у нас война с чиновниками. Потому что жителям надо, чтобы застройщик по нескольким пунктам провёл экспертизу безопасности, и точно стало известно, что система газоснабжения и теплоснабжения безопасны, и по некоторым моментам исправил то, что сделал!

А вот как эта ситуация видится застройщику. По словам Дмитрия Викторовича, им этот дом изначально достался как проблемный. «Войдя в его строительство», им пришлось упростить проект, чтобы сдвинуть ситуацию с мёртвой точки:

— Взяли тот проект, который был. А он создавался под элитный дом, на 400 квартир. И все настолько большие, что потом не продать. Согласно законодательству, мы его перепроектировали, там появились студии, и стали достраивать, хотя изначально это был не наш проект.

В прошлом году в рамках предсудебных историй было проведено две технических экспертизы. Одну провела управляющая компания «Город», и она показала, что были какие-то нарушения при строительстве. Соответственно, мы провели встречную экспертизу, которая показала, что проблема была, скорее, в эксплуатации. За всё время эксплуатации этого дома никаких кровельных работ не производилось, что отрицательно сказывается на состоянии дома.

Если мы говорим о площади фасада, то это без малого 25000 кв.м. Проблемная зона, с падающим кирпичом, составляет где-то 350 кв.м. Часть мы сетками закрыли. Ещё нам показала управляющая компания, где нужно закрыть на уровне второго этажа. Это проблемная зона, мы с эти не спорим, но это не разрушение дома. Это не ужас-ужас. Но люди имеют право опасаться, что, когда закончится гарантийный срок, они останутся один на один с ситуацией.

Первое обращение со стороны УК к нам было в 2014 году осенью. В декабре мы ответили, что летом 2015 года будут проведены ремонтные работы.  Правда, провели мы их в конце пятнадцатого,  но то, что ремонтные работы были — этого никто не оспаривает. Поэтому нельзя сказать, что мы не реагируем на жалобы и бросили дом.

В тех местах, где требовалось, мы укрепили штукатурку, а это недешёвые работы — нужно было задействовать промышленных альпинистов. Но локализовать проблему не удалось, и в 2016 году управляющая компания подала на нас в суд.

Генеральный директор Гатчинского ККЗ подчёркивает, что они не отказываются от переговоров и от общения с жильцами и управляющей организацией, несмотря на то, что идут судебные разбирательства, а суд затеяли не они:

— Нам бы сейчас было проще сказать: дело рассматривается в суде, вы на него пошли, давайте дождёмся решения суда спокойненько. Как суд скажет, так и будет. Скажет суд, что мы виноваты, значит, будем делать. Скажет суд, что это общая ответственность — вы там что-то неправильно собрали, а вы не правильно эксплуатировали, значит, по мере консолидированной ответственности и будем решать…

Миссия – невыполнима?

Пока управляющая компания и жильцы осыпающейся новостройки пишут письма в инстанции. Вышестоящие. Поскольку на местном уровне добиться справедливости не получается. Уже написали в прокуратуру Гатчинского района и губернатору Ленобласти  Александру Дрозденко, председателю Государственного строительного надзора и экспертизы Ленобласти Вячеславу Шибаеву и вице-губернатору – заместителю председателя правительства Ленобласти по строительству Михаилу Москвину. Готовят письмо президенту России.
Заместитель председателя правительства Ленобласти по ЖКХ и энергетике Олег Коваль признал претензии жильцов к застройщику обоснованными и выразил поддержку их требованиям.

А 25 апреля состоялась очередная встреча жителей ЖК с главой администрации ГМР Еленой Любушкиной и представителем застройщика. Правда, «в кабинет к главе администрации нас просто не пустили под предлогом отсутствия представителя от Управляющей компании!  А сама встреча прошла перед кабинетом Елены Викторовны на повышенных тонах. На этих встречах чиновники предлагали жителям забрать исковые заявления из судов и прекратить жаловаться на их бездействие в вышестоящие организации. Только при таких условиях застройщик и чиновники обещают нам помощь».

Елена Левина так прокомментировала сложившуюся ситуацию:

— На сегодняшний момент мы ждём ответа от Дрозденко, потому что все сроки прошли, а ответа нет. Госстройнадзор, который ввёл дом в эксплуатацию, написал, что на момент приёмки всё соответствовало проекту. Правда, куда это «всё» с тех пор делось, мы не знаем. Любушкина, поскольку на неё давит область, проводит одно совещание за другим, пытаясь найти решение. На одном из последних  заседаний застройщик предлагал, мол, отзовите судебный иск и откажитесь от жалоб чиновникам. И тогда мы будем с вами договариваться. Любушкина это предложение поддержала, а жильцы дома — нет.

А вот мнение гендиректора Кулагина:

— Моя позиция заключается в следующем: если вас беспокоят суды, пусть суды остаются, мы должны просто понимать, что это есть.  Есть суд, есть экспертиза, будет какая-то наша консолидированная точка зрения. Скорей всего, мы выйдем на мировое соглашение, которое нужно будет защищать перед судьёй, и не факт, что она его поддержит. Но это второй этап.

Сейчас я предлагаю найти метод решения, который устроит нас всех. Для этого пригласим авторитетную  экспертную организацию. Моё предложение было обратиться в организации, которые работают на господрядах. Я попросил Елену Викторовну порекомендовать нам несколько таких организаций, не гатчинских, а сторонних, чтобы не было подозрения, что кто-то с ними мог как-то договориться.

И эта организация должна ответить на вопрос не«кто виноват?», а «как это сделать?» И когда мы поймём как, тогда будем отвечать на вопрос, что с этим пониманием делать. Заключать ли мировую, выходить ли из суда. Я закрыл глаза на все жалобы и только твержу: делаем, делаем, делаем.

Вместо послесловия

Крайними в ситуации «бодался телёнок с дубом» стали обычные жители как-бы престижной новостройки, о положении которой Елена Левина высказалась более чем конкретно:

— Ещё две зимы в таком состоянии, и этот дом можно будет признавать аварийным!

Сергей КОВАЧЕВ