«Реформа» ЖКХ: монополии не сдаются

Вечером трудового понедельника 25 сентября во дворе дома №59 по проспекту 25-го Октября в Гатчине собралось полтора десятка человек. Инициатором «сходки» собственников жилья выступила Екатерина Шохина — владелица одной из квартир в этом, некогда элитном, доме на центральной магистрали города, который «стараниями» управляющей компании превращается в место, непригодное для жизни…

Пролог

В Гатчинском районе есть две крупные управляющие компании — МУП «ЖКХ г. Гатчина» и МУП ЖКХ «Сиверский». Первая занимается обслуживанием районного центра, вторая специализируется на районе. Обе компании примерно равновелики по объёму оказываемых населению услуг. Но если реакция граждан на деятельность «Сиверского» выражается, в основном, в предложениях по улучшению работы, то функционирование ЖКХ Гатчины вызывает у значительного числа горожан бурное негодование.

Год назад наша газета уже поднимала тему городского жилкомхоза в материале «Реформа» ЖКХ: вопросы без ответов» (http://gatchinka.ru/?p=3027). И реакция заинтересованных лиц на его появление оказалась, что удивительно, на редкость сдержанной: не последовало ни обвинений в клевете, ни угроз судебного разбирательства. Что, само по себе, наводит на определённые размышления.

Речь в вышеупомянутом тексте шла, в том числе, и о 90-квартитном доме №59, что расположен в престижном микрорайоне «Въезд». Именно в нём в прошлом году приобрела недвижимость Екатерина Шохина. Кстати, сама специалист в сфере ЖКХ: она является генеральным директором небольшой (пока) управляющей компании «Приорат», обслуживающей 17 многоквартирных домов в Гатчине.

Если на чистоту, то жилая пятиэтажка с двухуровневыми (!) квартирами и снаружи-то выглядит не ахти как заманчиво. А заходить в подъезды так просто страшновато. К примеру, уже с десяток лет назад в одной из квартир на третьем этаже в первом подъезде произошёл пожар. Лестничная площадка до сих пор носит его следы — дочерна закопчённые стены и потолок, которые жильцы пытались отмыть своими силами. Не получилось.

Группа гражданских активистов даже сняла короткий фильм об этом неприглядном изнутри доме под говорящим названием «Фёдоров и «убитые» подъезды» (https://www.youtube.com/watch?v=Ee41MmAGXnk&feature=youtu.be). Но жилищный воз, как говорится, и ныне там. Разве что Александр Фёдоров уже не является директором МУП «ЖКХ г. Гатчина», а занимается обычной депутатской деятельностью городского масштаба и консультирует местное руководство по различным жилищно-коммунальным вопросам.

«Тайны мадридского двора»

Но вернёмся к тому, что является основополагающим в деятельности любой управляющей компании. Это взаимоотношения с гражданами — с собственниками или нанимателями жилья. Точнее, финансовая составляющая этих взаимоотношений: жильцы оплачивают услуги, предоставляемые управляющей компанией.

Или не оплачивают, если услуги не предоставляются. Вне зависимости от того, выполняется ли «косметика» подъезда или капитальный ремонт всего дома. Логично? Вполне. Вот только на примере дома №59, обслуживаемом МУП «ЖКХ г. Гатчина», логическая цепочка прерывается: средства с жильцов собираются регулярно, но отдачи от них не видно. И подобное положение дел никак не устроило Екатерину Шохину.

— Я решила узнать, сколько собранных на капитальный ремонт общедомового имущества средств находится на специальном счёте дома, и направила запрос в управляющую компанию, — рассказывает Екатерина Вячеславовна.

По словам госпожи Шохиной, с марта 2005 по июль 2013 годов управляющая организация осуществляла сбор и накопление денежных средств на капитальный ремонт общедомового имущества пятиэтажки. Денежки собирались, исходя из общей площади, по тарифам, установленным решением Совета депутатов муниципального образования «Город Гатчина».

По информации с сайта МУП «ЖКХ г. Гатчина», работы по капитальному ремонту общего имущества дома не выполнялись, а общие собрания собственников помещений по вопросу расходования денежных средств не проводились. Таким образом, накопления, полученные управляющей компанией за 8 лет, остались на их специальном счёте. По крайней мере, должны были остаться.

14 декабря 2016 года Екатерина Шохина направила в управляющую организацию запрос на предоставление информации о размере средств, накопленных на капитальный ремонт здания. И 10 января текущего года получила ответ, вызвавший законное недоумение.

Официальное письмо за подписью тогда ещё директора МУП «ЖКХ г. Гатчина» Александра Фёдорова гласило: «В ответ на Ваше заявление разъясняю, что в соответствии с изменениями, внесёнными в Жилищный Кодекс РФ Федеральным законом от 25.12.2012 №271-ФЗ, с 01.01.2014 плата за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов исключена из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, при этом введён взнос на капитальный ремонт.

Ваши ссылки на положения частей 3,6 статьи 36.1 Жилищного Кодекса РФ, введённых в действие Федеральным законом от 25. 12. 2012 №271-ФЗ, закрепляют право собственника помещения многоквартирного дома на долю средств, находящихся на специальном счёте как способе формирования фонда капитального ремонта, при переходе права собственности.

Однако, указанные положения Жилищного Кодекса РФ не распространяют своё действие на отношения, существовавшие между собственниками помещений многоквартирного дома №59… и управляющей организации — МУП «ЖКХ г. Гатчина» — по сбору средств по статье «капитальный ремонт» в период с 2005 по 2013 годы.

В связи с тем, что право собственности на квартиру… в многоквартирном доме №59… у Вас возникло 19.09.2016, соответственно, денежные средства по статье «капитальный ремонт» в период с 01.03.2005 по 31.12.2013 Вы не вносили и правовых оснований для предоставления Вам информации не имеется».

Любопытная получается история. Правда, нелогичная. Посудите сами. Взносы на капитальный ремонт, по большому счёту, «платит» собственно квартира. В зависимости от её особенностей — кубатура, квадратура и так далее. И вне зависимости от того, кто является владельцем квартиры — мужчина или женщина, старый собственник или новый.

Таким образом, по здравому разумению, взносы, уплаченные в общий котёл на капремонт прежним собственником, прекратившим выплаты в связи с продажей квартиры, автоматически становятся достоянием нового владельца жилья, начавшим выплачивать эти взносы. И имеющим полное право знать, чего и сколько накоплено в этом общем котле.

Так что ответ управляющей компании фактически разделил жильцов на «своих», право голоса имеющих, и бессловесных «чужих». И выглядит это разделение как своеобразная реинкарнация пресловутого «ценза оседлости» в исполнении городского монополиста ЖКХ со всеми вытекающими «тайнами мадридского двора».  Что, в свою очередь, никак не устроило гендиректора УК «Приорат».

— Указанный ответ является грубым нарушением жилищного законодательства и направлен на уклонение от предоставления информации по денежным средствам, которые имеют целевое назначение — капитальный ремонт нашего дома, — считает Екатерина Шохина.

Поработав с юристами, она подготовила заявление о нарушении федерального законодательства на имя Гатчинского городского прокурора Евгения Орловского. А также в администрацию Ленинградской области — в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. И в мае этого года получила из Комитета ответ. Очень любопытный ответ:

«В соответствии с информацией, предоставленной управляющей организацией МУП ЖКХ г. Гатчины, отчёты о выполнении работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 59, за 2005 — 2013 годы не сохранились». 

Круг замкнулся. Отчёты не сохранились, деньги испарились, а дом так и продолжает своё существование. Но уже не в качестве престижной некогда новостройки, а требующего основательного ремонта «человейника».

Житие определяет сознание

Вспомнился фрагмент из замечательной комедии «Иван Васильевич меняет профессию», где режиссёр Якин пытается наладить диалог с самодержцем всероссийским: «Паки, паки, вельми понеже. Житие мое… — Какое такое «житие твое», пёс смердящий?!»

Очень похоже на взаимоотношения жильцов и управляющей компании. У одних — какое-то своё «житие», которое мало заботит других. Главное, чтобы первые вовремя вносили плату вторым. Ибо вторые — монополисты, а не «твари дрожащие». В отличие от первых.

Не секрет, что человек, живущий в пристойных условиях, и на жизнь смотрит по-другому, и с соседями не враждует, и имущество общедомовое сберегает. В отличие от жильца разваливающегося барака. Собственно, на обеспечение пристойных условий общежития и собираются разнообразные взносы. Будь то фикус в кадке на лестничной клетке или капитальный ремонт подъезда.

Так сказать, житие определяет сознание. Вот только монополизм и отсутствие здравой конкуренции в сфере гатчинского ЖКХ мало способствуют улучшению жития. Исправить эту ситуацию, хотя бы на примере своего дома, пытается Екатерина Шохина, стремящаяся «переподчинить» неприглядную пятиэтажку под своё управление. Для того и был задуман «сход» собственников — обсудить наболевшие проблемы и принять определённое решение. В том числе, и по смене управляющей компании.

К тому же, в соответствии с ч.8.2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, «собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников  в одностороннем порядке в праве отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Опять же, опыт общения с МУП «ЖКХ г. Гатчина» у руководителя «Приората» уже имеется. Правда, негативный. И опять же в финансовом плане. Так, жилой дом №6 по улице Генерала Кныша до недавнего времени «принадлежал» МУП «ЖКХ г. Гатчина». Как положено, с жильцов собирались деньги на всевозможные услуги и ремонты.

С 1 декабря 2015 года, согласно заключённому договору, управление МКД перешло в ведение УК «Приорат». И всё бы хорошо, но за МУП ЖКХ остался должок в 174 тысячи рублей — остаток от суммы, собранной собственниками жилых помещений с 2005 по 2013 годы по статье «капитальный ремонт». Эти деньги новая управляющая компания планировала потратить на косметический ремонт подъезда дома №6.

Озвученная проблема касалась не только 17-квартирного дома №6 по улице Генерала Кныша. Аналогичная ситуация сложилась и с домом №7 по улице Беляева. А это 60-квартирная многоэтажка с четырьмя подъездами. Общая сумма на обслуживание этих двух МКД, которую обязано было вернуть МУП ЖКХ, составляет 464 тысячи рублей (из них 290 тысяч — по дому на Беляева).

По словам Екатерины Шохиной, руководство гатчинской компании-монополиста, чтобы не возвращать деньги, постоянно придумывало различные «отмазки». Например, требовало, чтобы каждый собственник жилого помещения написал личное обращение на возврат денежных средств. Хотя есть решение общего собрания, где стоят подписи всех заинтересованных жильцов. И этого вполне достаточно.

Тем не менее, управляющая компания «Приорат» всё же провела косметический ремонт подъездов в этих зданиях. Провела качественно, на радость жильцов. Не дожидаясь милости от бывшего «управленца». За свой счёт. Как говорится, взялся за гуж — не говори, что не дюж.

Эту же мысль Екатерина Вячеславовна пыталась донести в ходе «схода» и до своих новых соседей. Соседи предъявляли претензии к работе управляющей компании, но к возможности кардинальных перемен отнеслись скептически. А светловолосый мужчина неопределённого возраста высказался определённо: «Вы тут без году неделя, а я живу здесь уже двадцать лет, и меня всё устраивает. А вот про «Приорат» я ничего не знаю. Почитал отзывы в интернете – сплошная критика».

— Главная обязанность собственника — оплачивать услуги по обслуживанию дома, — подключилась женщина в белой куртке. — А обязанность управляющей компании — обслуживать дом. Так ведь не обслуживают!

Присутствовали на встрече и представители МУП ЖКХ — юноша и девушка. Видимо, специалисты. Вот только добиться от них конкретных ответов на конкретные вопросы оказалось невозможно: «это не в нашей компетентности, мы эти вопросы не решаем». Разве что на предложение о предоставлении информации о накопленных на счёте средствах посоветовали каждому собственнику написать отдельный запрос. Как в случаях вышеупомянутых домов на улицах Генерала Кныша и Беляева.

— А зачем их писать, если отчёты у вас не сохранились? – поинтересовалась Екатерина Шохина.

Внятного ответа не прозвучало. Было видно, что «специалистам» от ЖКХ скучно, и они напрасно тратят своё личное время на этих вечно недовольных жильцов. Хотя существуют подобные «специалисты» именно на их деньги.

Впрочем, в ходе «схода» Екатерина Шохина озвучила не только вопросы финансов и смены управляющей компании, но и благоустройства придомовой территории. Когда застраивался этот микрорайон, вокруг дома машин было поменьше, зелени побольше, а людям ещё находилось место для променада.

Сегодня — результат диаметрально противоположный. С одной стороны — шумный проспект, а во дворе всё свободное пространство заставлено личным автотранспортом. Остался лишь небольшой зеленый пятачок, зажатый между домами.

— Давайте сделаем на этом месте детскую площадку — с качелями, горкой, домиком, со скамейками для отдыха, — предложила директор «Приората».

— Да кому нужны эти лавочки-скамейки? — немедленно отозвался активный светловолосый. — На них тут одни пьяницы и наркоманы отдыхать будут! Ни одна нормальная мамаша своего ребёнка сюда не отпустит. А детская площадка? Кому она здесь нужна, когда машины кругом и выхлопные газы повсюду? Да и деньги, опять же, с нас потребуются.

Пришлось объяснять недоверчивым соседям, что никаких дополнительных средств на облагораживание территории от них не нужно — благоустройство осуществляется по федеральной программе и из федеральных средств. Единственное, что требуется от жильцов, это подать в администрацию города соответствующие предложения. И тогда среди серых многоэтажек может появиться светлый островок, безусловно украсивший бы окружающий пейзаж.

Но, видимо, житие и здесь определяет сознание, когда существование в «убитых» подъездах уже не способствует к стремлению изменить место своего проживания. И не просто к лучшему, а просто изменить. Так что МУП «ЖКХ г. Гатчина» и его «специалисты» могут спать спокойно. «Реформа» ЖКХ едет — когда-то будет. А монополии, как известно, просто так не сдаются.

Эпилог

Резюмируя попытку собрать собственников и озвучить наболевшие проблемы и свои предложения, гендиректор УК «Приорат» Екатерина Шохина с грустью призналась:

— Вынуждена констатировать, что собрание не состоялось — кворума не было. Я вывешивала объявления о собрании на дверях подъездов, но их кто-то срывал. Так что придётся переходить в заочную форму: ноги в руки и начну проводить поквартирный обход с раздачей анкет. И на предмет смены управляющей компании, и по поводу благоустройства. Планирую эти мероприятия провести до 15 октября. Надеюсь, что меня, всё-таки, услышат. Потому что в отстаивании своих законных прав собственники жилья могут рассчитывать только на себя.

Николай МОНАСТЫРНЫЙ